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房貸攻略:如何能最大實現房貸優惠

 

隨著房貸新政的執行,如何節省貸款利息成了目前房貸族最關心的問題,但是在真正辦理房貸之前,你是否了解房貸的種類,清楚各銀行之間的差異、銀行的門檻以及對自身的財務、收入和信用狀況進行過合理充分的評估?

確定房貸

很多人在申請貸款的時候最容易出現兩個極端,一是能貸多少就貸多少,二是盡可能少貸。從實際操作情況來看,這兩種極端狀況都是缺乏理性的選擇。最合理的方法應該是在申請房貸之前,根據自身的家庭情況和經濟狀況來確定。最重要的是首先對自己的財務和信用狀況做一個充分的評估,對未來自己的收入狀況也要有充分合理的預期,根據自身實際情況選擇最適合自己的房貸和還款方式。
如果自身經濟狀況比較良好,而又缺乏其他投資和更高回報的渠道,那就盡可能少貸,這樣付出的利息會少一些。但如果有資金投資在股市、信托、基金甚至其他實業上,投資回報率很可能高于銀行利率,那么就盡可能地多貸。

銀行門檻

目前,國內16家銀行中有13家是商業銀行,其中11家可以提供房貸。這11家銀行的條件不盡相同,在貸款前了解這些銀行非常關鍵。

對于銀行而言,客戶申請貸款是具有相應門檻的。一般而言,銀行對18周歲以上、60周歲以下的人才提供貸款,有的銀行規定到期的時候不能超過60周歲?;褂芯褪嵌曰Ъ南拗?,有些地方,如果不是本地戶口的話,要想申請到貸款,要求就更加嚴格,無論是申請的通過率還是貸款的額度,都會受到一定限制。目前昆明的情況,從我們實際操作的情況來看,似乎還不是太明顯。

最關鍵的一點就是銀行對收入狀況的審核,即銀行常說的資信狀況,收入的多少和穩定性是銀行審核的重點。收入越高,成功申請貸款的可能性越大。根據操作經驗,申請房貸最容易出現問題的一個環節就是申請人收入狀況的真實性和信用記錄。有些客戶由于資金有限,對自己的收入狀況作假,這一旦被銀行審核時發現,基本上就不可能把貸款申請下來。所以,一定要對自己負責。

此外,銀行對貸后服務的不同,也可能會給申請人的資金安排帶來一些不便。因此,在貸款的時候要了解各家銀行的貸款政策,可以從以下幾方面考慮:

第一,銀行能不能提前還貸?提前還貸的復雜程度是多少?會不會收違約金?這是必須了解的。
第二,銀行是否允許延長貸款年限或做加按?如果在申請的時候不考慮這個,想變更的時候就比較麻煩。
第三,房子能否轉按揭?房子是按揭買的,但是還沒有還完,能否賣掉?如果銀行不提供轉按揭服務,你要賣房子也是非常麻煩的,那么貸款的時候就要關注這個問題。

房貸種類

目前房貸的種類主要有四種。
第一種是買房貸款,即通常說的按揭貸款。這一種是目前使用最為廣泛的房貸,為很多購房資金不足的購房者實現了買房的夢想。具體來說,住房按揭又分為兩類,一類是商業貸款,由銀行提供;第二類是公積金貸款,只要連續繳存12個月,就可以申請公積金貸款。

第二種是同名轉按揭。也就是申請人已經有了貸款,但為了更好地對貸款進行管理,或者出于各種原因,對自己的貸款進行變更,通俗地講就是在銀行間“跳槽”。

第三種是純粹出于融資的需求,比如把房產抵押給銀行,獲得一筆貸款,即我們經常說的抵押經營性貸款或者抵押消費貸款,資金可以用于各種合理的需求,比如經營、繼續買房、買車、出國、留學、裝修,甚至旅游。但如果要想獲得貸款,首先申請人必須具有相應的抵押物,比如房產,一般貸款的額度是抵押物評估價值的7成。

第四種是轉按揭,當房子還處在按揭期間,想轉賣給另外一個人,有些銀行可以提供此類服務。總的來說,使用最多的是按揭貸款,其他的種類相對較少,有些銀行也沒有開展這些業務。除了通過銀行,民間借貸也是一個途徑,例如朋友間的拆借、典當行、投資擔保公司等等,相對于銀行而言,盡管這些機構放款手續相對更靈活簡便一些,但利息比銀行高很多,一般我們不建議使用這種方式。

還款方式

目前,各銀行的還貸方式選擇的余地很大,方式很多樣,但目前所有商業住房貸款品種,都是基于中國人民銀行所規定的基本房貸方式———等額房貸和遞減房貸。再次延伸出來的,始終萬變不離其宗:占用銀行資金越多、占用時間越長,利息支出就越多,反之則越少。所謂等額房貸即“每個月所償還的金額相同”,直到付清所有的本金和利息;而遞減房貸則是初期償還金額較多,后期償還金額較少,在還款方式上屬于“前緊后松”。

本質上,兩種還貸方式并無優劣之分,只有適不適合的問題。二者的主要區別在于,前者每期還款金額相同,還款人還貸壓力均衡,但利息負擔相對較大,適合于有一定積蓄,但收入可能持平或下降、生活負擔日益加重并且沒有提前還款打算的工薪階層;后者,每月本金相同,利息不同,以后還款金額逐漸遞減,壓力也在遞減,利息總體負擔較少,對于當前收入較高或預計未來收入大幅增長,準備提前還貸的還款人群較為有利。

根據上面兩種還貸方式延展出來的還有固定利率房貸、氣球貸、雙周供、雙月供、季度供等等還貸方式。當然,這些方式并不是所有銀行都開展的業務。對于普通購房者而言,買房在一生的花費中占很大比例。面對種類繁多的還款方式,一定記住選擇最合適自身情況的品種。據不完全統計,目前可供購房者選擇的商業貸款已達十幾種之多,名稱各異,運作方式也是各有千秋。

申請優惠

盡管在信貸環境普遍趨緊、條件更為嚴格的情況下,能申請到優惠的貸款利率并不是容易的一件事情。但仍要有一些小技巧,這些小技巧對于申請人在申請優惠時,完全可以起到加分的作用。
首先,申請人最好是其申請貸款的銀行的大客戶,盡量集中使用該銀行的產品,如存款、網銀、手機銀行、基金、保險等,這樣做最大的好處是,可以讓銀行對申請人的個人情況,財務、信用等有全面的了解,而且,這也有助于提高申請人對銀行的綜合貢獻度,這樣可能會享受比較高的優惠。

其次,申請人買房時,盡量將首付比例提高一些,這樣銀行給的利率優惠可能會多一些。另外,雖然借款人信用狀況不是取得優惠利率的絕對因素,但這至關重要。申請人應注重維護好自己的信用記錄,這也是衡量是否能享受優惠利率的標準因素之一。

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